相続人が行方不明でも諦めない！書類なし・音信不通の古い一戸建てを半年で売却できた成功事例

令和7年8月に開催した弊社の相続相談会をきっかけに、複雑な事情を抱えた不動産の売却を無事に成功へと導いた実例をご紹介します。

今回の事例は、都内（台東区エリア）にある古い一戸建てとその敷地に関するご相談でした。相続が発生したものの、売却に向けて非常に大きな2つのハードルが立ちはだかっていました。

まず1つ目の壁は、購入当時の資料が一切残っていないことでした。 不動産を売却したときは、売りに出した価格から「昔買ったときの価格」を差し引いた利益に対して税金がかかります。資料がないと昔の価格を証明できず、税金が高くなってしまうリスクがありました。さらに古い建物だったため、お隣との境界線の詳細なデータも不足していました。

【課題内容と実務上のリスク】 ・購入資料の紛失：取得費が不明となり、譲渡所得税が高くなる可能性がある ・古い一戸建て：境界の未確定や建物の仕様が不明でトラブルになりやすい

そして2つ目の壁が、最大の難所である相続人お二人のうち、お一人が完全に音信不通で連絡が取れないことでした。 原則として、不動産を丸ごと売却するには名義人全員の同意とサインが必要です。1人でも連絡がつかないと、通常の手続きでは売却を進めることができません。

この状況を打開するため、RER Agencyでは2023年4月にスタートした比較的新しい法制度である「所在等不明共有者の持分譲渡権限付与の裁判」を活用することにいたしました。

これは法律を簡単に言うと、「裁判所に申し立てをして許可をもらえば、行方不明の人の代わりに、残された人だけで不動産全体をまとめて売却しても良い」という画期的な制度です。

根拠となる法律の条文は以下の通りです。

【民法 第262条の2 第1項（所在等不明共有者の持分の譲渡）】 不動産が数人の共有に属する場合において、共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、その共有者に他の共有者（所在等不明共有者）の持分を譲渡する権限を付与する旨の裁判をすることができる。

もちろん、行方不明の人の権利を無視して奪い取るわけではありません。売却して得られたお金のうち、行方不明の人の取り分（持分）に相当する現金は、あらかじめ法務局（供託所）という国が管理する場所に預けておきます。

【民法 第262条の2 第4項（持分に応じた額の供託）※一部省略】 権限付与の裁判を得た共有者は、所在等不明共有者のために、その持分の時価に相当する額のお金を供託しなければならない。

これにより、後日もし本人が見つかった場合は、その預けられたお金を受け取ることができる仕組みになっているため、誰も不利益を被ることなく売却を進められます。 （※この制度を相続財産に使う場合、原則として相続が始まってから10年が経過している必要があります / 民法第906条の2関連）

この手続きは非常に強力ですが、誰でもすぐに使えるわけではありません。裁判所が許可を出すためには、本当にその人が行方不明なのかを徹底的に調べる必要があります。

裁判所の手続きには、行方不明の人に対して「あなたの家を売ろうとしていますが、異議はありませんか？」と公式に呼びかける「公告期間」が法律で3ヶ月間と厳格に定められています。この期間は短縮することができません。

【非訟事件手続法 第87条 第3項（公告期間）】 裁判所は、裁判をする前に、3ヶ月を下らない期間を定め、所在等不明共有者に対し、異議があるときはその期間内に申し出るべき旨を公告しなければならない。

そのため、以下のようなプロセスを経て、全体で約半年（5ヶ月〜6ヶ月程度）の期間がかかりました。

・親族への聞き込みや、最後の住所地の現地調査など「本当に行方不明であること」の証拠集め（約1〜2ヶ月） ・裁判所への申し立てと書類審査 ・法律で定められた3ヶ月間の公告期間 ・裁判所からの正式な売却許可と、その確定待ち（約2〜3週間）

RER Agencyでは、連絡が取れない相続人様の戸籍調査や、裁判所へ提出するための現地調査・報告書作成といった複雑な証拠集めを、提携している専門家と綿密に連携しながら一つずつクリアしていきました。

また、購入資料がなかった点についても、過去の成約データや税務上の仕組みをフルに活用し、お客様の税金面での負担が最小限になるよう慎重に売却プランを組み立てました。

およそ半年の期間を経て無事に裁判所から売却の許可が下り、最終的には買主様へ滞りなく物件を引き渡し、売却を完了させることができました。

相続した不動産の売却では、書類が見つからなかったり、親族間で連絡が取れなかったりと、一筋縄ではいかないケースが数多くあります。

弊社では、物件の買い手を探す売却活動はもちろん、それに付随する複雑な法的・税務的な課題に対しても、窓口を一本化してトータルでサポートいたします。

「何から始めていいか分からない」「親族と連絡が取れず困っている」という方は、ぜひ一度弊社の相続相談会へ足を運んでみてください。専門知識を持ったスタッフが、お客様の状況に寄り添って解決策をご提案いたします。