相続した古い一戸建てを売却する際、一定の要件を満たすと税負担を大きく軽減できる制度です。
ただし、放置される空き家を減らすための制度であるため、対象となる物件には以下のような厳しい「3大要件」があります。
対象となる物件の主な要件
昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた一戸建て（旧耐震基準の建物が対象です。マンションは対象外となります）
亡くなった親御様が「一人で暮らしていた」こと（老人ホーム等に入所していた場合は一定の例外があります）
売却代金が、土地・建物合わせて「1億円以下」であること
さらに、令和6年の税制改正により、相続人が3人以上の場合は一人あたりの控除限度額が2,000万円に縮小されるなど、最新のルールを正確に把握しておく必要があります。
この特例を受けるためには、単に確定申告をするだけでは認められません。最大の難所は、税務署へ行く前に、物件がある市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」という書類を発行してもらうステップです。
この確認書をもらうために、以下のような膨大な証拠書類を自分で集めなければなりません。
国の特例なので基本的な枠組みは全国共通ですが、実は「実務レベルの手続きは自治体ごとに異なる」という隠れた落とし穴があります。
・提出する申請書の書式が違う：各市区町村で独自のフォーマットを用意していることが多いため、必ず物件所在地の自治体のものを用意する必要があります。もし相続した実家が遠方にある場合、その地元の役所特有のルールを調べてやり取りしなければならないため、さらに難易度が上がります。
さらに、この特例には厳しい期限があります。 原則として「売却した年の翌年2月15日まで」に、解体工事などを終わらせて自治体へ書類を申請し、確認書を取得した上で、3月15日までの確定申告に間に合わせなければなりません。
解体業者のスケジュールが混み合っていたり、役所の書類発行に時間がかかったりすると、あっという間に期限が迫ってしまいます。
「自分の物件は対象になる？」「何から手を付ければいい？」と迷ったら、最初から相続実務に強く、自治体ごとの違いにも柔軟に対応でき、弁護士・税理士・司法書士などの専門家とワンストップで連携できる不動産会社に相談するのが一番の近道です。
実績のある不動産会社であれば、以下のようなトータルサポートが可能です。
・売り出しの段階から特例利用を見据え、必要な広告の控えや現場写真を先回りして準備する窓口を一本化することで、お客様が複数の専門家を個別に探して同じ説明をする手間がなくなり、期限切れのリスクも防ぐことができます。
数百万〜数千万円規模の節税になる可能性があるからこそ、手続きの不備や自治体のルールの壁で特例を逃してしまうのは非常にもったいないことです。
RER Agencyでは、相続案件に特化した豊富なノウハウと、信頼できる士業ネットワークを活かし、物件の売却から各自治体に応じた面倒な書類集めのサポート、税務連携までワンストップで対応しております。
「まずは特例が使えるかどうか確認したい」という段階でも構いません。どうぞ安心してお気軽にご相談ください。
