相続税対策としての不動産投資⑤

4章の最後にお伝えしたように、不動産投資をする際は人任せにせず、主体的に動くことが大切です。しかし主体的に動くと言っても、パートナーとして、税や不動産に関するプロフェッショナルの力は不可欠です。

「餅は餅屋に聞け」と言うように、税のことは税理士に、不動産のことは不動産業者に相談するのがベストです。相続税対策としての不動産シリーズの最終章、5章では、不動産業者の立場から、注意していただきたい不動産業者についてお話しします。

サブリースとは、一括借り上げ、家賃保証制度のことです。不動産業者が事業主である不動産所有者から賃貸物件を借り上げ、借り上げた不動産業者が、入居者に「転貸」をするというものです。事業主にとって、直接入居者に貸した場合よりも、手取りの家賃が下がりますが、入居者の有無に関わらず一定の家賃が入り、入居時・退去時の手続きや家賃の回収などの業務から解放されるという利点があります。

賃貸物件を運営する上で、最大のリスクは入居者が入らない「空室リスク」ですから、サブリースは、一見非常に「おいしい話」に思えます。しかし、こうした「おいしい話」にこそ注意が必要です。

というのも、賃貸物件を一括借り上げ、家賃保証をする業者には、普通借家法が適用されるため、家賃保証をする業者は一般の入居者と同じ権利を持つからです。つまり、その業者は一か月前に通告すれば、家賃保証契約を契約書に則っていつでも解除することができるのです。

さらに、不動産業者は借地借家法により、いつでも家賃を下げることができるため、たとえ「30年家賃保証」を掲げていたとしても、最初に契約した金額は30年間保証されません。

当然のことですが、不動産業者もビジネスとして行っているため、損をするようなことは絶対にしません。サブリースの他にも、高利回り「見えないキャッシュフロー」といった言葉が出てきたら要注意。甘い話、得する話には、決して惑わされてはいけません。

近年の不動産投資ブームに伴い、投資を専門とする不動産業者が多く誕生しました。投資専門の不動産業者には堅実に仕事をしている業者がいる一方で、利益のみを追求する悪徳業者も少なからず存在します。

この記事の冒頭で「餅は餅屋に聞け」と言いましたが、一口に専門の業者といっても玉石混交。こと不動産投資に関しては、専門に行っているからといって信頼できるとは限りません。

不動産投資を専門にしているということは、裏を返せば投資の案件を進めなければ、仕事にならないということです。自社の業績をあげることにのみ注力している可能性も否めません。

ちなみにテレビCMを打っているような大手企業であっても、手放しに信頼できるかといえば、残念ながら答えは「NO」です。実際、誰もが知っている大手の不動産投資会社と契約して酷い目に遭ったという方の数は、決して少なくありません。

RER Agencyは、不動産仲介、賃貸管理をメイン事業に据えつつ、依頼があれば相続税対策としての不動産投資の案件も承っております。

その際、RER Agencyでは最終的なゴールを決め、通常1年のプロジェクトとして取り組み、設定したゴールを目指します。

投資の目的が相続税対策ということであれば、最終的なゴールは不動産化したものを、再び現金に戻すこと。相続した不動産を現金化した際、その金額が、不動産に投資した金額と同等か、それ以上であればプロジェクトは大成功といえるでしょう。

最終的なゴールをどこに設定し、どう進めていくかが、不動産投資を成功に導く鍵です。RER Agencyは、高い情報収集力と優れた分析力で最適解を考え、税理士など専門家を交えつつ、堅実に、そして誠実にプロジェクトを進めていきます。

投資専門でないからこその幅広く多面的な視点によって、雛形にはめこまない柔軟な対応が可能となるのです。